La solution proposée par les experts Quintésens à madame Maisonneuve s’articule autour de deux grands axes.
Un investissement immobilier livré à N+1
Deux solutions d’investissement immobilier sont envisagées.
Un investissement locatif dans le neuf en LMNP amortissable
Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet à la fois d’investir dans un bien meublé et de générer des revenus locatifs non imposables. Avec un investissement locatif dans le neuf en LMNP amortissable à hauteur de 136 532 € TTC (soit 114 352 € HT dont 3 452 € de frais de notaire et 4 200 € HT de mobilier) payé comptant avec une partie de son épargne, madame Maisonneuve pourrait ainsi obtenir une rentabilité moyenne nette mensuelle de 289,87 €.
Un investissement locatif dans le neuf en Pinel
Ce second investissement, réalisé 100 % à crédit, à hauteur de 134 261€ TTC, dont 3 472 € de frais de notaire et 1 789 € d'acte de prêt, offrirait un avantage fiscal annuel de 2 649 € à madame Maisonneuve. Le montant du crédit mensuel s‘élève à 703,48 € et le loyer mensuel moyen sur 9 ans lui rapporterait 370 €.
Les experts Quintésens se sont appuyés sur deux critères pour ce projet Pinel : le rendement du LMNP d’un côté et son nouvel impôt une fois que madame Maisonneuve sera à la retraite.
L’objectif est que madame Maisonneuve n’ait pas d’effort d’épargne à consentir. L’investissement en Pinel demande un effort à hauteur de 246 € par mois, or son investissement en LMNP lui rapporte 289,87 € par mois. L’investissement en Pinel est donc pris en charge intégralement par le premier investissement et ne bouleverse donc pas le train de vie de madame Maisonneuve.
Ce montage financier permet ainsi d’optimiser sa fiscalité et une partie de son épargne, tout en diversifiant ses investissements. Elle investit en effet sur deux communes différentes, dans deux appartements distincts loués, de surcroît, sous des régimes différents.
Un placement d’épargne sur enveloppes fiscales
Quintésens suggère à madame Maisonneuve deux placements d’épargne :
Un plan épargne retraite individuel
L’ouverture d’un PER individuel à hauteur de 14 000 € génère une économie d’impôts de 4 200 € (TMI à 30 %) sur l’année en cours, durant laquelle rien n’avait été mis en place pour optimiser ou réduire la fiscalité.
Une assurance vie
Madame Maisonneuve pourra y placer l’économie fiscale réalisée par le PER, c’est-à-dire 4 200 € lors de la première année et 1 200 € ensuite.
PER et assurance vie permettront à madame Maisonneuve de se créer un complément de revenus pour sa retraite. Ces deux enveloppes présentent aussi l’avantage de sécuriser la transmission du capital placé sur ces dernières en désignant ses trois filles comme bénéficiaires à parts égales.
Sur son enveloppe de 350 000 € disponible initialement, madame Maisonneuve en utilise seulement 136 532 € TTC pour l’investissement locatif dans le neuf en LMNP. Il lui reste donc 213 478 € TTC pour acheter sa résidence principale.
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Le Groupe Quintésens est spécialisé dans la gestion de patrimoine globale. Bilan patrimonial, prévoyance, placements, réduction d’impôts, financement, ingénierie patrimoniale : nous mettons notre expertise à votre service et vous aidons à concrétiser vos projets.