Loi Pinel 2024 : défiscalisez avec l'investissement locatif

Le dispositif loi Pinel reste l’un des meilleurs leviers de défiscalisation immobilière en 2024. Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % en contrepartie de l’acquisition ou de la construction d’un logement neuf. Quintésens vous accompagne dans ce produit phare de la défiscalisation. 

Pourquoi faire appel à Quintésens pour investir en loi Pinel 

1. Accompagnement personnalisé et indépendance de conseil : chez Quintésens, vous échangez avec un interlocuteur dédié, qui assure un suivi personnalisé de votre projet. C’est grâce à cette relation de confiance que nous avons accompagné près de 1 000 clients dans leur investissement Pinel en 2022. Quintésens est indépendant des acteurs de la promotion immobilière. 

2. Satisfaction clients : le haut degré de satisfaction de nos clients (classement 4,2/5 sur Trustpilot) illustre l’expertise de nos conseillers en gestion de patrimoine. 

3. Environ 4 000 euros d’économie d’impôt : c’est ce que nos clients ont économisé en moyenne par an. 

Qu’est-ce que la loi Pinel et la loi Pinel Plus (+) ?  

Mise en place en 2014, la loi Pinel a remplacé la loi Duflot. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation immobilière pour faciliter l’accès au logement en zones tendues, en permettant aux particuliers d’acquérir un bien immobilier neuf pour le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. 

Depuis le 1^er janvier 2023, le dispositif loi Pinel a évolué et est désormais disponible sous deux formes : 

• le Pinel classique : les taux de réduction d’impôt sont dégressifs par rapport aux taux de 2022, mais les conditions d’éligibilité restent les mêmes, 

• le Pinel Plus (+) : qui conserve les taux du Pinel 2022 mais dont les conditions d’éligibilité sont plus exigeantes. Le Pinel Plus (+) est parfois appelé par certains professionnels le « Super Pinel ». 

Pourquoi la loi Pinel est un dispositif de
défiscalisation intéressant ? 

Cet investissement immobilier locatif donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu en fonction du montant de votre investissement et de la durée de location du bien. 

Quels sont les taux du Pinel en 2023 et en 2024 ? 

Pour le Pinel classique, les taux en 2024 sont de : 

Pour le Pinel Plus (+), les taux en 2024 restent à hauteur de : 

Quels sont les avantages d’investir en Pinel ? 

Le dispositif loi Pinel offre de nombreux avantages patrimoniaux. Il vous permet de : 

1. Réduire vos impôts. 

2. Développer votre patrimoine. 

3. Préparer votre retraite. 

De plus, la loi Pinel vous permet d’investir dans un bien immobilier qui : 

• répond à des critères de qualité exigeants en matière de construction et d’isolation, 

• a moins de risques de vacance locative, puisque le zonage Pinel correspond à des zones de forte tension locative vous permettant de trouver plus facilement des locataires. 

Quelles sont les conditions pour bénéficier
du dispositif loi Pinel ? 

L’accès au dispositif de défiscalisation loi Pinel est soumis à certaines conditions, et notamment : 

Le type de logement 

Les logements doivent être acquis en pleine propriété, neufs ou en l’état futur d’achèvement VEFA (Vente En l'État Futur d'Achèvement). 

Les zones éligibles à la loi Pinel 

Le dispositif loi Pinel impose aux acquéreurs d’investir dans un bien présent dans l’une des zones éligibles : A, A bis ou B1. Ces zones sont définies en fonction de la tension locative et des besoins du secteur en matière de logement. 

Zone A : agglomération de Paris, les plus grandes villes du territoire (Marseille, Aix-enProvence, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Nice, Lille, Toulon, etc) et de Corse (Porto-Vecchio, Bonifacio et Ajaccio), ainsi que quelques villes d’outre-mer en Martinique, Guadeloupe et La Réunion.

Zone A bis : Paris ainsi que 76 communes de la petite couronne (78, 92, 93, 94, 95).

Zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants sur le territoire (Nante, Grenoble, ClermontFerrand, Chambéry, Limoges, Reims, etc), en outre-mer, et en Corse.

Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif loi Pinel. 

Dans quelles villes investir en loi Pinel ? 

En 2024, nous vous recommandons d’investir en loi Pinel dans ces villes :  

• Toulouse (31), 

• Nîmes (30), 

• Marseille (13), 

• Grenoble (38), 

• Perpignan (66), 

• Lyon (06). 

Le plafond des loyers 

Le loyer des logements Pinel est plafonné. Celui-ci est calculé hors charges et dépend de la zone où se situe le logement (A, A bis ou B1), ainsi que de sa superficie. 

En 2024, les plafonds de loyer mensuel (hors charges et par mètre carré) sont de :  

• Zone A bis : 18,25 euros, 

• Zone A : 13,56 euros, 

• Zone B1 : 10,93 euros. 

Les revenus des locataires 

Inscrits dans une démarche de logements à loyers modérés, les logements acquis en dispositif Pinel doivent être loués à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces plafonds de ressources diffèrent en fonction de la zone géographique et de la constitution du foyer fiscal du locataire. 

Quelles sont les conditions de location
en loi Pinel et loi Pinel Plus (+) ? 

Pour bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation loi Pinel, vous devez suivre un certain nombre de conditions de location :  

• louer le bien nu, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, en tant que résidence principale du locataire, 

• respecter des plafonds de loyer et des revenus du locataire (fixés par l’administration fiscale),  

• investir dans un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif. 

Avec le Pinel Plus (+), votre achat immobilier doit respecter des conditions supplémentaires (situation géographique, qualité, critères environnementaux) :  

• une surface habitable minimale en fonction de la taille de l’appartement,  

• une double exposition (nord, sud, est, ouest) pour les logements T3 et plus, 

• des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale selon la surface du bien, 

• un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation environnementale RE2020, 

• ou une situation dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). 

Tous ces critères ont été définis par un décret (article 3, annexes 3 et 4). 

Comment financer un investissement Pinel ? 

Il est recommandé d’emprunter pour financer votre investissement immobilier Pinel. En effet, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, ce sont les loyers que vous percevez qui vous permettent de financer les mensualités de votre crédit immobilier. 

Le dispositif Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt mais aussi, d’une déduction des intérêts d’emprunt et des assurances liées au crédit de vos revenus locatifs. 

En optant pour un prêt immobilier pour financer votre investissement Pinel, vous conservez ainsi votre épargne, que vous pouvez placer à l’aide d’un professionnel, sur des produits financiers aux rendements intéressants. 

Dispositif loi Pinel : quels sont les pièges à éviter
pour investir ? 

Pour réussir votre investissement en loi Pinel, il y a certaines erreurs à éviter. 

1. Choisir une ville à l’affect 

Vous devez absolument tenir compte de l’attractivité de la ville pour faire votre choix, et non pas vous en remettre à l’affect en optant pour une ville que vous appréciez.  

Pour faire le bon choix, vous devez prendre en compte différents facteurs comme la tension locative de la ville, son dynamisme économique ou sa croissance démographique, afin de maximiser le rendement de votre investissement locatif. 

2. Sortir trop tôt du dispositif loi Pinel 

Lorsque vous réalisez un investissement de défiscalisation en loi Pinel, vous vous engagez pour au moins six années.  

Pour disposer de votre bien en toute liberté, sans la reprise des avantages fiscaux perçus, vous devez donc attendre la fin de l’engagement.  

Toutefois, il existe trois cas exceptionnels vous permettant une sortie anticipée du dispositif loi Pinel : le licenciement économique, l’invalidation (de 2^e et 3^e catégorie), et le décès. 

3. Ne pas tenir compte du plafonnement annuel des niches fiscales 

Depuis 2013, il existe un plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an et par foyer fiscal. Ainsi, lors de votre investissement via le dispositif loi Pinel, vous devez tenir compte de ce plafond, si vous bénéficiez déjà d’avantages fiscaux. 

Que faire à la fin de la période de défiscalisation immobilière ?  

Lorsque vous arrivez à la fin du dispositif loi Pinel, vous avez le choix entre plusieurs options. Vous pouvez :  

1. Revendre votre bien immobilier. 

2. Garder votre logement et continuer à le louer à un prix hors plafonnement Pinel. 

3. Transformer votre bien en résidence secondaire. 

4. Démembrer votre bien pour le transmettre ensuite à vos enfants. 

Concernant la poursuite de la location du bien, vous avez là aussi plusieurs options : le louer nu pour des locations de longue durée, le louer meublé sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), ou faire de la location saisonnière. 

Quels sont les autres dispositifs de
défiscalisation immobilière ? 

Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’État, et notamment :  

1. Statuts LMNP/LMP (Loueur Meublé Non Professionnel/Loueur Meublé Professionnel). 

2. Loi Denormandie. 

3. Loi Malraux. 

4. Loi Monuments Historiques. 

5. Déficit foncier. 

6. Nue-propriété.