Défiscalisation immobilière
Réduisez vos impôts en investissant dans un bien ancien à rénover.
La loi Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers achetant un logement nu à rénover dans certaines zones du territoire, pour le mettre ensuite en location. Quintésens vous accompagne dans votre toutes les étapes de votre investissement en loi Denormandie.
La loi Denormandie vient compléter le dispositif Pinel pour encourager la rénovation du parc immobilier français qui souffre aujourd’hui d’une grande précarité dans certaines zones. La loi Denormandie offre les mêmes réductions d’impôts que le dispositif Pinel et dépend également de la durée de location du logement.
Le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé.
La réduction d’impôt qui s’applique au prix d’achat du bien dépend de la durée d’engagement de la location, à savoir :
6 ans : 12 % du prix du bien,
9 ans : 18 % du prix du bien,
12 ans : 21 % du prix du bien.
Les investisseurs en Denormandie ont donc tout intérêt à louer leur bien le plus longtemps possible car la réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat ainsi que le montant des travaux.
Le dispositif Denormandie comprend des plafonds : le coût d'acquisition du logement est plafonné à 300 000 € et ne doit pas dépasser 5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux qui consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
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Les travaux, dont la part de budget doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Par exemple, pour un bien vendu 250 000 euros, le prix doit se décomposer de la manière suivante :
187 500 euros d’acquisition (hors travaux),
62 500 euros TTC de travaux.
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie concernent la création de nouvelles surfaces, ou encore leur amélioration (aménagement, assainissement, etc.). Les travaux permettant la réalisation d’économies d’énergie font également partie de la liste des travaux éligibles.
De manière générale, il faudra que l’investisseur procède à des travaux qui optimisent la performance énergétique globale du bien d’au minimum 30 % (contre 20 % en habitat collectif) ou au moins deux types de travaux parmi les suivants :
Changement de chaudière,
Isolation des murs,
Isolation des combles,
Isolation des fenêtres,
Modification de la production d’eau chaude.
En revanche, les travaux doivent impérativement être effectués par des professionnels. Les investisseurs ne peuvent pas rénover eux-mêmes le logement. Enfin, les propriétaires investisseurs doivent respecter les plafonds de ressources et de loyer des locataires, qui sont identiques à la loi Pinel.
L'objectif du dispositif Denormandie est d’encourager l'investissement locatif tout en offrant l'accès au logement au plus grand nombre. Ainsi, le dispositif intègre un plafond de ressources pour les locataires ainsi qu’un plafonnement des loyers.
Ces derniers sont déterminés en fonction de la situation géographique du logement ainsi que de la composition du foyer du locataire.
Les loyers ne doivent pas dépasser :
Zone A : 13,04€/m²,
Zone A bis : 17,55€/m²,
Zone B1 : 10,51€/m²,
Zone B2 ou C : 9,13 € /m².
Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser :
Le dispositif Denormandie ne s’applique pas dans toutes les villes, le but étant de redynamiser le centre de certaines agglomérations.
Sont donc concernées, les communes qui ont signé les conventions « Cœur de ville » ainsi que celles qui entrent dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire (ORT). On retrouve au total 245 villes éligibles au dispositif Denormandie, partout en France.
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